საქმე №ას-1154-1109-2016 20 აპრილი, 2018 წელი

ქ.თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ბესარიონ ალავიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი)

მოსამართლეები:

ეკატერინე გასიტაშვილი, ზურაბ ძლიერიშვილი

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი – შპს „რ-ი“ (მოპასუხე, შეგებებული მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ი. ო-ე (მოსარჩელე, მოპაუხე შეგებებულ სარჩელზე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 25 ოქტომბრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, ხოლო, შეგებებული სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება

დავის საგანი – თანხის დაკისრება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. მოსარჩელის/შეგებებული მოსარჩელის მოთხოვნა და სარჩელის/ შეგებებული სარჩელის ფაქტობრივი საფუძვლები:

1.1. ი. ო-ემ (შემდგომში _ მოსარჩელე, მოპასუხე შეგებებულ სარჩელზე, პირველი აპელანტი, კასატორის მოწინააღმდეგე მხარე, გამქირავებელი ან კრედიტორი) სარჩელი აღძრა სასამართლოში შპს „რ-ის“ (შემდგომში _ მოპასუხე, შეგებებული მოსარჩელე, მეორე აპელანტი, კასატორი, დამქირავებელი ან მოვალე) მიმართ და მოითხოვა მოპასუხისათვის 2014 წლის მარტისა და აპრილის ქირის _ 1 075-1 075 აშშ დოლარის, ამ თანხის დავალიანების გამო ჯარიმის _ 100-100 აშშ დოლარის, სამი თვის ქირის _ 3 225 აშშ დოლარისა და ბოლო თვის ქირის _ 1 800 აშშ დოლარის დაკისრება.

1.1.1. თავდაპირველი სარჩელი ემყარება შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს: 2013 წლის 1 ნოემბერს მოპასუხემ დაიქირავა მოსარჩელის საკუთრებად რიცხული უძრავი ქონება. ქირავნობის ხელშეკრულება გაფორმდა 2018 წლის 31 დეკემბრამდე. ფართის მოპასუხისათვის გადაცემა დასტურდება 2013 წლის 28 ნოემბრის მიღება-ჩაბარების აქტით. დამქირავებელმა დაარღვია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულება _ გადაიხადა მხოლოდ ოთხი თვის ქირა. გამქირავებელმა მოპასუხეს მიმართა 2014 წლის 15 აპრილს და აცნობა ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე შეთანხმების 5.2. პუნქტის თანახმად (ვინაიდან მოვალეს არ ჰქონდა გადახდილი 2014 წლის მარტისა და აპრილის ქირა, ასევე, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ბოლო თვის გადასახადი). მოპასუხეს ამავე წერილით მოეთხოვა დაქირავებული ფართის გათავისუფლება, ქირავნობის დავალიანებისა და ჯარიმის გადახდა, ასევე, შენობის ფასადიდან სარეკლამო აბრის მოხსნა.

1.2. სასამართლოს შეგებებული სარჩელით მიმართა დამქირავებელმა და მოითხოვა გამქირავებლისათვის გადახდილი ქირის _ 4 300 აშშ დოლარის დაბრუნების დავალდებულება, ასევე, სარემონტო ხარჯის _ 10 899,29 ლარის დაკისრება.

1.2.1. შეგებებული სარჩელი ემყარება შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს: 2013 წლის 1 ნოემბრის ქირავნობის ხელშეკრულებაში 2013 წლის 14 ნოემბერს შეტანილ იქნა ცვლილება და ფაქტობრივად ქირავნობის ურთიერთობა დაიწყო 2013 წლის 28 ნოემბერს. გამქირავებელი ვალდებული იყო, დამქირავებლისათვის გადაეცა უნაკლო ნივთი. საქმიანობის განსახორციელებლად დამქირავებელს ესაჭიროებოდა რეკლამა, რომლის განთავსების საკითხიც ვერ იქნა მოგვარებული, ამასთან, საგანს გააჩნდა სხვა ნაკლიც _ საოფისე ფართი არ იყო ხილვადი, მას ფარავდა ნარგავები, გარდა ამისა, მოვალეს უარი ეთქვა ქირავნობის საგნის წინ პარკირების მოწყობაზე. გარდა ფარული ნაკლისა, ნივთი ვერ აკმაყოფილებდა სახელშეკრულებო მოთხოვნებს და საჭიროებდა რეკონსტრუქციას, რაც უნდა მოეწესრიგებინა გამქირავებელს, რაც მან ვერ უზრუნველყო. ვინაიდან ქირავნობის საგანს აღმოაჩნდა ფარული ნაკლი, ამაოდ დადო მომსახურების ხელშეკრულება შპს „ტ–თან“ სარემონტო სამუშაოების წარმოებაზე. ქირა გადახდილია ზედმეტად. სარემონტო სამუშაოებზე გაწეულმა ხარჯმა 2013 წლის 8 დეკემბრიდან 2014 წლის 14 თებერვლამდე შეადგინა 12 861,37 ლარი (მასალის თვითღირებულება), საიდანაც ადგილზე გამოყენებული მასალების ჩამონათვალი, მათი თვითღირებულება, რაც შედის სამუშაოების ხარჯთაღრიცხვაში, 13 000 ლარია. დამქირავებელმა ისესხა 13 000 ლარი რითაც მიადგა ზიანი (დანახარჯების ოდენობით), რადგანაც ქირავნობის საგანი აღმოჩნდა ფარული ნაკლის მქონე. 2013 წლის 28 ნოემბრის მდგომარეობით ჩატარებული სამუშაოები არ შედის ხარჯთაღრიცხვაში, ამ პერიოდში ჩატარდა მხოლოდ მოსამზადებელი სამუშაოები: შიდა ტიხრის მოხსნა, რაც მათი მოთხოვნის საგანს არ წარმოადგენს.

2. მოპასუხეების პოზიცია:

2.1. დამქირავებელმა თავდაპირველი სარჩელის წინააღმდეგ წარადგინა მოთხოვნის განხორციელების გამომრიცხველი შესაგებელი და განმარტა, რომ გამქირავებელი ვალდებული იყო, გადაეცა მისთვის უნაკლო ნივთი, რომლის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მიზნით (კომერციული საქმიანობა) გამოყენებისათვის საჭირო იყო რეკლამირება. ფართი აღმოჩნდა ფარული ნაკლის მქონე, მეზობლებმა არ მისცეს რეკლამის განთავსების საშუალება, რის გამოც დამქირავებელი სთხოვდა მოსარჩელეს აბრის განთავსების საკითხის მოგვარებას. მას არ უსარგებლია ფართით, თუმცა გაწია ხარჯი. თებერვლის დასაწყისში, როდესაც მორჩა სარემონტო სამუშაოებს, გამქირავებელმა უარი თქვა ხელშეკრულების შეწყვეტაზე, არ ჩაიბარა გასაღები. თებერვალში წაეყენა პრეტენზიები, რაც ხელშეკრულების 2.1.2. მუხლის თანახმად, იყო მოსარჩელის მოსაგვარებელი. გამქირავებელმა დაარღვია კანონი, რაც გახდა ზედამხედველობის სამსახურის მიერ დაჯარიმების საფუძველი. მათ შემთხვევაში, ნივთის ვარგისიანობა არა თუ შემცირდა, არამედ აღმოჩნდა, რომ საერთოდ გამოუსადეგარი იყო. არსებობდა მეორე ნაკლიც, ქირავნობის საგანი არ იყო ხილვადი და ვერ მოეწყო ავტოსადგომი, რაც გამორიცხავს ქირის გადახდის ვალდებულებას, გარდა ამისა, ნაკლის გამოსწორების ნაცვლად ხელშეკრულება მოსარჩელემ შეწყვიტა ცალმხრივად და მოთხოვნას აყენებს ხელშეკრულების 5.2. მუხლზე მითითებით, რაც არასწორია. მოპასუხეს არც საგნის ქვექირავნობით გაცემის საშუალება არ მისცემია. თუ ხელშეკრულება შეწყდებოდა ურთიერთშეთანხმებით, მოპასუხე თავისუფლდებოდა ჯარიმების გადახდისაგან 6.2. პუნქტის თანახმად.

2.2. გამქირავებელმა ასევე არ ცნო შეგებებული სარჩელი იმ დასაბუთებით, რომ 2013 წლის 1 ნოემბრისათვის ფართი იყო გარემონტებული, თუმცა, დამქირავებელს სურდა ბლოკებით აშენებული შიდა მსხვილი ტიხრების მოხსნა საკუთარი პასუხისმგებლობითა და ხარჯით. დამქირავებელმა ვერ უზრუნველყო ამ სამუშაოების დასრულება, რამაც გამოიწვია ხელშეკრულებაში ცვლილება. მან არაერთხელ დაათვალიერა ქირავნობის საგანი, შეისწავლა მისი ადგილმდებარეობა, მახასიათებლები, გააცნობიერა ქირავნობის საგნის დადებითი თუ სავარაუდო უარყოფითი მხარეები, გაეცნო ხელშეკრულების პირობებს და გამოთქვა მისი დაქირავების სურვილი, შესაბამისად, მის მიერ მითითებული არგუმენტები ნივთის ნაკლის თაობაზე არის დაუსაბუთებელი. ქირავნობის საგანს ახასიათებს ზუსტად ის თვისებები, რაც დათქმულია ხელშეკრულებაში და რომლის შესახებაც ზუსტად იცოდა ხელშეკრულების გაფორმებამდეც, მისი გაფორმებისას და უფრო მოგვიანებითაც, როდესაც მიღება-ჩაბარების აქტი გაფორმდა. გამქირავებელს კანონი არ ავალდებულებს პასუხი აგოს ქონების გარეთ არსებულ გარემოზე, როგორც ქირავნობის საგანზე, უფრო მეტიც, მას არ ეკისრება პასუხისმგებლობა დამქირავებელსა და მეზობლების ურთიერთობაზე, მით უფრო, რომ მეზობლის პრეტენზია განპირობებული იყო მერიასთან შეთანხმებული, მოსარჩელის სარეკლამო აბრის მიერ პროექტის პარამეტრების დარღვევით. ამ პარამეტრების კორექტირება გამქირავებლის მიერ განხორციელდა მოგვიანებით და ეს გამოწვეული იყო შესაძლო ჯარიმისაგან თავის არიდებით და საბოლოოდ დამონტაჟებული აბრა, აკმაყოფილებდა დაკორექტირებული პროექტის პარამეტრებს, რაზედაც გაცემული იყო მერიის მიერ თანხმობა. გარდა ამისა, საქმეში არ მოიპოვება წერილობითი მტკიცებულება, რომელიც გამქირავებლის უარს დაადასტურებდა ქვექირავნობაზე. გამქირავებელი სადავოდ ხდის ასევე ნივთზე გაწეულ სარემონტო ხარჯებსაც იმ საფუძვლით, რომ საქმეში არსებული ანგარიშფაქტურებითა და ზედნადებებით დასტურდება 5 517,44 ლარის მასალის მიტანა შესაბამის მისამართზე, ხოლო დანარჩენი მასალა, რომლის ღირებულება 2 661,56 ლარია, მიტანილია სხვა, მათთვის გაურკვეველ მისამართზე, მათ შორის, ქ.ბათუმში. თუკი ანგარიშფაქტურებში აღწერილი სამშენებლო მასალები სრულად იქნებოდა ათვისებული გამქირავებლის საკუთრებაში არსებულ ფართში, აშკარაა, რომ მოსარჩელე უსაფუძვლოდ ითხოვს 13 000 ლარს, რადგან მხოლოდ 8 179 ლარის ღირებულების მასალის შეძენის ფაქტია დადასტურებული წარმოდგენილი დოკუმენტებით. გამქირავებლის მიერ საქმეზე დართული ფოტო და ვიდეომასალებით ირკვევა ქირავნობის საგნის მდგომარეობა რემონტის დასრულებისას: შეიღება კედლები, დაიგო ლამინატი, შეიკიდა ჭერი, მოეწყო ელექტრო სისტემა, ხოლო ფართის დაბრუნებისას გადაღებულ მასალაზე ჩანს, რომ ლამინატი აყრილია, ჭერი ჩამოხსნილია, ელექტრო სისტემა მოხსნილია და დაყრილია ნაგავი. დამქირავებელმა უკან წაიღო ის, რაც მიიტანა, დააზიანა მესაკუთრის ქონება და დატოვა კომუნალური გადასახადების ვალები, შესაბამისად, ის ვერ ამტკიცებს გამქირავებლის მართლსაწინააღმდეგო ქმედებას, რაც ზიანის მიყენებას გამოიწვევდა.

3. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 27 აპრილის გადაწყვეტილებით გამქირავებლის სარჩელი დაკმაყოფილდა, დამქირავებელს გამქირავებლის სასარგებლოდ დაეკისრა 2014 წლის მარტისა და აპრილის ქირის _ 1 075-1 075 აშშ დოლარის, ამ თანხის გადაუხდელობის გამო ჯარიმის _ 100-100 აშშ დოლარის, ასევე, ჯარიმის _ 3 225 აშშ დოლარის გადახდა, ამავე გადაწყვეტილებით ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა შეგებებული სარჩელი, თავდაპირველ მოსარჩელეს დამქირავებლის სასარგებლოდ დაეკისრა 10 899,29 ლარის გადახდა, ხოლო, 4 300 აშშ დოლარის ნაწილში შეგებებულ მოსარჩელეს უარი ეთქვა მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე.

4. აპელანტების მოთხოვნა:

საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს მხარეებმა, პირველმა აპელანტმა მოითხოვა შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილების ნაწილში მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით შეგებებული სარჩელის უარყოფა, ხოლო მეორე აპელანტმა _ სარჩელის დაკმაყოფილებისა და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის ნაწილში ამ გადაწყვეტილების შეცვლა და ახალი გადაწყვეტილებით თავდაპირველი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, ხოლო შეგებებული სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება.

5. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 25 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით პირველი აპელანტის მოთხოვნა დაკმაყოფილდა, მეორე აპელანტის მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილების ნაწილში გაუქმდა და ახალი გადაწყვეტილებით შეგებებული სარჩელის მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა, დანარჩენ ნაწილში გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად.

6. კასატორის მოთხოვნა:

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა მეორე აპელანტმა, მოითხოვა მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, ხოლო, შეგებებული სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ შეისწავლა საქმის მასალები, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასაბუთებულობა, საკასაციო საჩივრის საფუძვლები და მიიჩნევს, რომ იგი არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

1. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების ფაქტობრივი დასაბუთება:

1.1. ქვემდგომი სასამართლოს მიერ დადგენილი გარემოებები და მათი სავალდებულობა წინამდებარე განჩინების მიმართ:

წინამდებარე განჩინების მიმართ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული (სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება)) სავალდებულო ძალა გააჩნია სააპელაციო პალატის მიერ დადგენილ იმ ფაქტობრივ გარემოებებს, რომელთა წინააღმდეგაც კასატორს დასაბუთებული შედავება არ წარმოუდგენია, კერძოდ, არ მიუთითებია იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება, კერძოდ:

1.1.1. 2013 წლის 1 ნოემბერს მხარეთა შორის გაფორმდა ქირავნობის ხელშეკრულება, რომლითაც ქ.თბილისში, ვ–ას გამზირის #30-ში მდებარე 121,31 კვ.მ კომერციული ფართი დროებით სარგებლობაში გადაეცა დამქირავებელს. ხელშეკრულების მოქმედების ვადა განისაზღვრა 2018 წლის 31 დეკემბრის ჩათვლით. 2013 წლის 14 ნოემბერს ხელშეკრულების 2.1.1. და 3.3. პუნქტებში შეტანილ იქნა ცვლილებები, რომლის თანახმადაც გამქირავებელი ვალდებული იყო, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფართი დამქირავებლისათვის გადაეცა არა უგვიანეს 2013 წლის 28 ნოემბრისა მიღება-ჩაბარების აქტის საფუძველზე (2.1.1. პუნქტი). დამქირავებელმა იკისრა ვალდებულება, პირველი თვის ქირა სრულად გადაეხადა არა უგვიანეს 2013 წლის 28 ნოემბრისა (3.3. პუნქტი);

1.1.2. ქირავნობის ხელშეკრულების 3.1. პუნქტის თანახმად, 2013 წლის 1 ნოემბრიდან 2014 წლის 31 დეკემბრის ჩათვლით ყოველთვიური ქირა შეადგენდა 1 075 აშშ დოლარის ექვივალენტ ლარს, ხოლო 2014 წლის 1 იანვრიდან 2018 წლის 31 დეკემბრის ჩათვლით - 1 800 აშშ დოლარის ექვივალენტ ლარს. 3.2. პუნქტით, ყოველთვიური ქირა უნდა გადახდილიყო უნაღდო ანგარიშსწორებით, რეკვიზიტებში მითითებული დამქირავებლის ბანკის ანგარიშზე ანგარიშსწორების დღისათვის არსებული ეროვნული ბანკის კურსის შესაბამისად, ყოველი მიმდინარე თვის პირველიდან 7 რიცხვის ჩათვლით. 3.4. პუნქტის შესაბამისად, დამქირავებელი ვალდებული იყო, გამქირავებლისათვის გადაეხადა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ბოლო თვის ქირის პირველი ნახევარი (900 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი) 2014 წლის პირველიდან 7 მარტამდე, ხოლო მეორე ნახევარი (900 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი) 2014 წლის პირველიდან 7 აპრილამდე. იმ შემთხვევაში, თუ დამქირავებლი დროულად არ გადაიხდიდა ქირას, დამქირავებელი ვალდებული იყო, მიმდინარე თვის 15 რიცხვამდე გამქირავებლისათვის გადაეხადა ქირის დავალიანება და დამატებით ჯარიმა 100 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი. დაგვიანების შემთხვევაში, თუ დამქირავებელი მიმდინარე თვის 15 რიცხვამდე არ გადაიხდიდა ზემოთ ხსენებულ დაგვიანების ჯარიმას და ქირის დავალიანებას, გამქირავებელი უფლებას იტოვებდა ჩაეთვალა ხელშეკრულება შეწყვეტილად დამქირავებლის მიერ, რისთვისაც გამქირავებელი ვალდებული იყო, წერილობითი ფორმით მოეთხოვა ფართის განთავისუფლება, დამქირავებლისთვის დაეკისრებინა ჯარიმის გადახდა მომდევნო სამი თვის შესაბამისი ქირის თანხის ოდენობით, ასევე, დაეტოვებინა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ბოლო თვის ქირის თანხა და 2.2.6. პუნქტში ჩამოთვლილი სისტემები და მათთან დაკავშირებული მოწყობილობები (5.2. პუნქტი), დამქირავებელს უფლება ჰქონდა ქვექირავნობის წესით ნაწილობრივ ან მთლიანად გაეცა დაქირავებული ფართი მესამე პირზე გამქირავებლის ნებართვის გარეშე იმ შემთხვევაში, თუ ამ მესამე პირის კომერციული საქმიანობის პროფილი იქნებოდა: უძრავი ქონების აგენტი ან სააგენტო; ბიზნეს ან საინჟინრო კონსალტინგი; ტურისტული სააგენტო; საბანკო საფინანსო საქმიანობა; სავაჭრო წარმომადგენლობა; სანოტარო და სამართლებრივი მომსახურება. თუ მესამე პირის საქმიანობას ექნებოდა ამ პროფილისაგან განსხვავებული ხასიათი, ასეთ შემთხვევაში დამქირავებელს უფლება ჰქონდა ქვექირავნობის წესით ნაწილობრივ ან მთლიანად გაეცა დაქირავებული ფართი მესამე პირზე მხოლოდ გამქირავებლის წერილობითი თანხმობის მიღების შემდეგ (4.2. პუნქტი). დამქირავებელი ვალდებულია, დაქირავებულ ფართში ჩაატაროს სარემონტო სამუშაო, რომელიც მოიცავს: გათბობის, გაგრილებისა და განათების სისტემების მოწყობას. დამქირავებელი ვალდებულია ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ დაქირავებული ფართი დაუბრუნოს გამქირავებელს, ამავე ფართში დატოვოს 2.2.6. პუნქტში ჩამოთვლილი სისტემები და მათთან დაკავშირებული მოწყობილობები (2.2.6. და 2.2.7. პუნქტები). დაქირავებულ ფართში დამქირავებლის მიერ ყველა სახის სარეკონსტრუქციო სამუშაოების ჩატარება შეიძლება გამქირავებლის წერილობით თანხმობის მიღების შემდეგ (4.1. პუნქტი). სარეკონსტრუქციო სამუშაოებზე თანხმობა წერილობით არ გაცემულა. დამქირავებელმა ჩაატარა გარკვეული სარემონტო სამუშაოები.;

1.1.3. 2013 წლის 28 ნოემბერს მხარეთა შორის გაფორმდა მიღება -ჩაბარების აქტი, რომლის თანახმადაც გამქირავებელმა გადასცა, ხოლო დამქირავებელმა მიიღო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფართი. მიღება-ჩაბარების აქტში აღინიშნა, რომ მას ერთვოდა 2013 წლის 11 ნოემბერს შპს „ს-იის“ მიერ მომზადებული შიდა აზომვითი ნახაზი, რომელიც ასახავდა გადაცემის მომენტში ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფართის შიდა მდგომარეობას. ამავე აქტში აღინიშნა, რომ მხარეებს არ გააჩნდათ რაიმე პრეტენზია ფართის გადაცემასთან დაკავშირებით;

1.1.4. სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების ჩატარების აუცილებლობაზე, როგორც ნაკლზე, დამქირავებელს პრეტენზია გამქირავებლის მიმართ არ ჰქონია. ეს გარემოება ნათლად ჩანს მისი 2014 წლის 7 და 22 აპრილის წერილებიდან, ასევე, თავდაპირველ სარჩელზე წარდგენილი შესაგებლიდან. ხსენებული წერილების მიხედვით დამქირავებელმა იცოდა, რომ სარემონტო სამუშაოების ჩატარება არ იყო მესაკუთრის ინტერესი და ის არ აანაზღაურებდა სამუშაოთა ღირებულებას. დამქირავებელი ეძებდა ხარჯის ანაზღაურების სხვა გზას. საქმის მასალებით არ დგინდება სამუშაოების შესაბამისობა მესაკუთრის ინტერესსა და ნებასთან. სამუშაოები შეესაბამებოდა დამქირავებლის ინტერესებს. გარდა ამისა, უტყუარად არ დასტურდება ქირავნობის საგნის არსებითად გაუმჯობესება დამქირავებლის მიერ. წარმოდგენილია ხარჯთაღრიცხვა, რომელიც, როგორც დამქირავებელი განმარტავს, შესრულების ნაწილის მოხსნის შემდეგ დარჩენილი სამუშაოების ჩატარებაზე გაწეულ ხარჯებს ასახავს. სამუშაოების მწარმოებელი კომპანიის მიერ გაცემული ცნობით დგინდება, რომ ფართში მოიხსნა გარკვეული სამუშაოების რეზულტატი. შეგებებული სარჩელი არ არის საკმარისად დასაბუთებული იმ კუთხით, თუ რატომ სცდება სამუშაოთა რეზულტატის დარჩენილი ნაწილი მიმდინარე რემონტის ფარგლებს და რაში გამოიხატება არსებითი გაუმჯობესება. მოწმედ დაკითხულმა მამუკა სხვიტარიძემ განმარტა, რომ ფართში მოიხსნა ჭერი, ვინაიდან სამუშაოების განმახორციელებელი კომპანია მასში დამატებით თანხას ითხოვდა. ასევე აიღეს ლამინატის იატაკი (იხ.:24.02.2015წ. სხდომის ოქმი). საქმეში არ მოიპოვება რაიმე მტკიცებულება, რაც დაადასტურებდა ფართის დაბრუნების შემდგომ ქირავნობის ხელშეკრულების 2.2.6. პუნქტში ჩამოთვლილი სისტემებისა და მათთან დაკავშირებული მოწყობილობების არსებობას, რისი დატოვების ვალდებულებაც დამქირავებელს გააჩნდა. გამქირავებლის განმარტებით კი, ფართი დაბრუნებულ იქნა ამ სისტემებისა და მოწყობილობების გარეშე.

1.1.5. 2014 წლის 7 აპრილის წერილში დამქირავებელმა პრეტენზია გამოთქვა ქირავნობის საგნის ნაკლის თაობაზე და პარკირებასთან დაკავშირებით აღნიშნა, რომ ფართის წინ პარკირების მოწყობაზე მიღებულია უარი. უახლოეს პერიოდში ნებართვის მიღების არანაირი შესაძლებლობა არ არსებობს. პარკირების არქონა იყო ბიზნესის ხელისშემშლელი გარემოება. პირველი ინსტანციის სასამართლოში მოვალის შუამდგომლობის საფუძველზე დაკითხული მოწმის _ მამუკა სხვიტარიძის განმარტებით (იგი არის „რ-ოს“ ფრენშაიზის მფლობელი და შპს „რ-ი“ მუშაობს ფრენშაიზის ფარგლებში), პარკირების მოწყობისას შესაძლებელი იყო რაღაც კონკრეტული პარამეტრების დაცვა, „ს-თან“ იყო შესათანხმებელი, იყო ალტერნატივა, რომ სხვაგვარად მოწყობილიყო პარკირება და ეს საკითხი იყო მოგვარებადი, თუმცა, ვინაიდან კვლავ რჩებოდა პრობლემები, აღარ გაგრძელდა ამ კუთხით მუშაობა. მოწმის განმარტებით, არც რეკლამის განთავსება და არც პარკირება არ იყო მოუგვარებელი საკითხები (24.02.2015წ. სხდომი ოქმი, 14:26:54). მთავარი მოუგვარებადი პრობლემა იყო ნარგავები, რომელიც შეიმოსა ფოთლებით და ფარავდა ოფისს. დამქირავებელმა მიმართა მერიას ნარგავების გაკაფვის მოთხოვნით, თუმცა, განუმარტეს, რომ ეს ნარგავები არ იყო სახელმწიფოს საკუთრებაში და მერია ვერ ჩაერეოდა (24.02.2015წ. სხდომი ოქმი, 14:26:54 -14:28:14);

1.1.6. დამქირავებელს გადახდილი აქვს ნოემბრის, დეკემბრის, იანვრისა და თებერვლის ქირა. საქმეში არ მოიპოვება მარტისა და აპრილის ქირის გადახდის დამადასტურებელი რაიმე მტკიცებულება. ასევე არ დგინდება ვადაგადაცილების ჯარიმის 100-100 აშშ დოლარის გადახდის ფაქტი. მოპასუხემ სასამართლოს შესაგებელთან ერთად წარუდგინა მისი 2014 წლის 7 აპრილის წერილი მოსარჩელისადმი, სადაც იგი გამქირავებელს აცნობებდა, რომ პარკირებასთან, ნარგავებთან, მეზობლებთან დაკავშირებით მას ჰქონდა პრობლემები და განუმარტა: „ჩვენ მივიღეთ გადაწყვეტილება იმის თობაზე, რომ აღარ გავაგრძელოთ საქმიანობა აღნიშნულ ფართში“. პრობლემის მოგვარების მიზნით მოპასუხემ შესთავაზა მისთვის დაერთოთ ნება ქირავნობის საგნის გაქირავებაზე არსებულ ქირაზე უფრო მაღალ ფასად, რაც მისცემდა საშუალებას გამქირავებელს მიეღო მის მიერ განსაზღვრული თანხა და მათაც გაუჩნდებოდათ საშუალება, ამოეღოთ ფართის რემონტში მათ მიერ ჩადებული თანხა;

1.1.7. ხელშეკრულების 5.3. პუნქტის საფუძველზე, 2014 წლის 15 აპრილს გამქირავებელმა წერილობით მიმართა დამქირავებელს და აცნობა, რომ მის მიერ არ იყო გადახდილი მიმდინარე წლის მარტისა და აპრილის ქირა, ასევე, ხელშეკრულების 3.4. პუნქტით გათვალისწინებული ბოლო თვის ქირა 1 800 აშშ დოლარის ოდენობით. იგი წყვეტდა ხელშეკრულებას და მოითხოვდა 2014 წლის მარტის ქირას, მისი გადაუხდელობის გამო 100- აშშ დოლარის ოდენობით ჯარიმას, 2014 წლის 1 აპრილიდან ფართის დაბრუნებამდე დღეების რაოდენობაზე გადაანგარიშებულ ქირას, ხელშეკრულების 5.2. პუნქტით გათვალისწინებულ ჯარიმას _ 3 225 აშშ დოლარს, ხელშკრულებით გათვალისწიებულ ბოლო თვის ქირას. მესაკუთრემ ასევე მოითხოვა ფასადზე დამონტაჟებული აბრის მოხსნა და მისი მოყვანა პირვანდელ მდგომარეობაში;

1.1.8. მიღება-ჩაბარების აქტით მხარეები ადასტურებენ, რომ 2013 წლის 1 ნოემბრის ქირავნობის ხელშეკრულება შეწყვეტილ იქნა 2014 წლის 15 აპრილს. აპრილის ბოლოს ქირავნობის საგანი მესაკუთრისათვის დაბრუნებული არ ყოფილა. მიღება-ჩაბარების აქტის თანახმად, ფართი მესაკუთრეს დაუბრუნდა 2014 წლის 16 ივლისს. ხელშეკრულების 3.4. პუნქტით გათვალისწინებულ ვადაში დამქირავებელს არ აქვს გადახდილი ბოლო თვის ქირა _1 800 აშშ დოლარი.

1.2. საკასაციო განაცხადის მოცულობა და კასატორის პრეტენზიები (საკასაციო განხილვის ფარგლები):

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილის დისპოზიციიდან გამომდინარე (საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას საკასაციო საჩივრის ფარგლებში. საკასაციო სასამართლოს არ შეუძლია თავისი ინიციატივით შეამოწმოს საპროცესო დარღვევები, გარდა 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტებისა), საკასაციო პალატის წინამდებარე განჩინების კვლევის საგანი იქნება და შესაბამისად, გასაჩივრებული განჩინების კანონიერება შემოწმდება დამქირავებლის შემდეგი პრეტენზიების ფარგლებში:

1.2.1. სააპელაციო სასამართლომ საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე მითითების მიუხედავად (საქმე #ას-444-419-2014), არასწორად გადაწყვიტა დაქირავებული ნივთის არსებითი გაუმჯობესებისათვის გაწეული ხარჯების საკითხი. კასატორმა ჩაატარა მასშტაბური სარეკონსტრუქციო სამუშაოები და განხორციელებული გაუმჯობესებები უსასყიდლოდ დარჩა მოწინააღმდეგე მხარეს, არც შესაგებელი და არც სააპელაციო საჩივარი არ შეიცავს დასაბუთებულ პრეტენზიას იმის თაობაზე, რომ დამქირავებელს ხარჯები არ გაუწევია. საქმეში წარმოდგენილია მომსახურების ხელშეკრულება, ხარჯთაღრიცხვა, მხარე თავადაც აღიარებს, რომ სარემონტო სამუშაოებზე მან გასცა თანხმობა, რაც იმას ნიშნავს, რომ მხარეებს სურდათ ამ სამუშაოების წარმოება, მხარეებს სურდათ ნივთის გაუმჯობესება, საწინააღმდეგო მტკიცებულება საქმეში არ მოიპოვება. გარდა ამისა, გამქირავებლის ვალდებულებას წარმოადგენდა და არ მოუგვარებია რეკლამირების, პანდუსისა და პარკირების საკითხები. გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არ არის იურიდიულად საკმარისად დასაბუთებული, არ ემყარება კანონის სწორ გამოყენება-განმარტებას, გადაწყვეტილების გამოტანისას სასამართლოს ყურადღება არ მიუქცევია იმ გარემოებისათვის, რომ წინამდებარე საქმე განსხვავდებოდა იმ საქმისაგან, რომელიც საკასაციო სასამართლოს მიერაა განხილული. შეგებებული სარჩელის თანახმად, დამქირავებელმა შეასრულა სარემონტო სამუშაოები, რომლებზეც არ შედავებია გამქირავებელი, მან აღნიშნა მხოლოდ ის, რომ გამქირავებელმა განხორციელებული გაუმჯობესებები თან წაიღო და დატოვა კომუნალური ხარჯების დავალიანება, თუმცა ეს გარემოება სათანადო მტკიცებულებებით არ დაუდასტურებია. პირველი ინსტანციის სასამართლომ სრულად გაიზიარა ის გარემოება, რომ 2013 წლის 8 სექტემბრიდან 2014 წლის 14 თებერვლამდე ჩატარდა სამუშაოები, რომლებიც იყო მოსამზადებელი და ამ სამუშაოების ხარჯი არ არის მოთხოვნილი, თუმცა, ეს ფაქტი მოწმობს იმას, რომ ფართი იყო ავარიული. მართალია, სასამართლო ქირავნობის საგნის ნაკლს არ იზიარებს, თუმცა, მის მიერ დადგენილი ეს გარემოება ხარჯების ანაზღაურების აუცილებლობას ადასტურებს. საგულისხმოა, რომ მიღება-ჩაბარების აქტი გაფორმდა მხოლოდ წინასარემონტო, მოსამზადებელი სამუშაოების დასრულების შემდგომ. გამაგრებითი სამუშაოები მეტყველებს იმაზე, რომ ხელშეკრულების ობიექტი გათვალისწინებული სარგებლობისათვის იყო უვარგისი. მოწინააღმდეგე მხარის მიერ წარმოდგენილი მტკიცებულება _ დისკი არ ასახავს მასზე არსებული ინფორმაციის კონკრეტულ პერიოდს, სხვა რაიმე მტკიცებულება მას არ წარუდგენია. 2014 წლის 7 აპრილს გამქირავებელს წერილობით ეცნობა პარკირებასთან, ნარგავებსა და მეზობელთან დაკავშირებით არსებული პრობლემების შესახებ, შესაბამისად, ეთხოვა თანხმობა ქვექირავნობაზე, რათა კასატორს ამოეღო მის მიერ გაწეული დანახარჯები, გარდა ამისა, გამქირავებელს გაეგზავნა შეტყობინება ხელშეკრულების შეწყვეტსათან დაკავშირებითაც. ამ თვალსაზრისით საქალაქო სასამართლომ სწორად დაადგინა ნივთის გაუმჯობესებულ მდგომარეობაში გადაცემის ფაქტი, მით უფრო დადგენილია, რომ გაწეული ხარჯი შეადგენდა 10 899,29 ლარს. ჩატარებული სამუშაოების შესახებ ინფორმაცია წარმოდგენილია შპს „ტ–ის“ მიერ გაცემული დოკუმენტით, ხოლო სასამართლოს მსჯელობა, რომ არ არსებობს გაწეული ხარჯების ანაზღაურების საფუძველი, მოკლებულია დასაბუთებას. კასატორმა ქირავნობის საგნის ფლობა დაიწყო მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმების შემდგომ და ფართიც საკუთარი გემოვნებისა და მოთხოვნილებების შესაბამისად გაარემონტა, რაც იმას ნიშნავს, რომ ამ საკითხზე გამქირავებელთან არსებობდა შეთანხმება. გარდა შეთანხმებისა, მოწმეთა ჩვენებებითაც დადასტურდა ფართის ავარიულობა და ის გარემოება, რომ დამქირავებელს მესაკუთრისაგან ჰქონდა ფართის გარემონტების თავისუფლება, შესაბამისად, სასამართლოს დასკვნა იმის თაობაზე, რომ დამქირავებელს სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების წარმოებაზე არ გააჩნდა პრეტენზია, ასევე ის, რომ გაუმჯობესება მესაკუთრის ინტერესი არ იყო მცდარია, რასაც მოწმობს მოწინაარმდეგე მხარის მიერ წარდგენილი შესაგებელი და მიღება-ჩაბარების აქტის შედგენის ვადის გადაწევა;

1.2.2. სასამართლომ საერთოდ არ იმსჯელა ნივთის ნაკლის თაობაზე, არ შეუფასებია პანდუსის საკითხი, რომელზეც არაერთხელ გამახვილდა ყურადღება, ამის საწინააღმდეგოდ სასამართლომ მიუთითა მიღება-ჩაბარების აქტზე, თუმცა, გაურკვეველია, აქტის ხელმოწერის დროისათვის დამქირავებელს როგორც უნდა ევერაუდა, რომ გამქირავებელი საკუთარ ვალდებულებებს (ხელშეკრულების 2.1.2.; 2.2.4.; 4.1. პუნქტები) არ შეასრულებდა. ის ფაქტი, რომ გამქირავებელმა ვერ უზრუნველყო ნაკლოვანებათა აღმოფხვრა, რაც ხელშეკრულების თანახმად, მის ვალდებულებას წარმოადგენდა, დადასტურებულია ქ.თბილისის მერიის ადმინისტრაციული წარმოების მასალებითაც. გარდა ამისა, ფართს გააჩნდა ფარული ნაკლი _ ნარგავები აუარესებდა ხილვადობას, თავად ნარგავები წარმოადგენდა მეზობლების საკუთრებას და საკითხის მოგვარება კასატორის მოწინაარმდეგე მხარეს ეკისრებოდა. არსებულ პრობლემებზე მესაკუთრეს „სკაიპის“ მეშვეობით ეცნობა, თანაც დამქირავებელი მათ ე.წ გასხეპას, მხოლოდ მოწესრიგებას მოითხოვდა და არა ნარგავების ამოძირკვას. შეტყობიენების ფაქტს ადასტურებს მოწმე. სწორედ ქირავნობის საგნის ნაკლმა, რომელიც გამქირავებელმა არ გამოასწორა, განაპირობა კასატორის მიერ საგნით სარგებლობის შეუძლებლობა და ეს გარემოება მოწმობს გადახდილი ქირის დაბრუნების აუცილებლობას. გამქირავებელმა, ნაცვლად ნაკლის გამოსწორებისა, ცალმხრივად შეწყვიტა ხელშეკრულება, რისი უფლებაც მას არ გააჩნდა;

1.2.3. სააპელაციო პალატამ არასწორად არ გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის 361-ე მუხლის მე-2 ნაწილი, 352-ე, 405-ე, 429-ე, 533-ე, 535-ე, 536-ე, 537-ე, 550-ე მუხლები, რადგანაც გამქირავებელი ჯერ კიდევ თებერვალში აცხადებდა უარს ფართის მიღებაზე, რომლის მართლზომიერად დაბრუნებაც დამქირავებელს მისი ნაკლის გამო სურდა. გამქირავებლის ამ ქმედების მიზანს დროის გაყვანა და ქირის თანხის გაზრდა წარმოადგენდა. ჯერ კიდევ 6 ივნისის წერილში აცხადებდა მესაკუთრე, რომ ფართს მხოლოდ ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ მდგომარეობაში მოყვანის შემდგ ჩაიბარებდა. ეს წერილი მეტყველებს იმაზე, რომ მიუხედავად გაწეული ხარჯისა, მესაკუთრეს კასატორის კიდევ მეტად დაზარალება სურდა;

1.2.4. სასამართლომ დაადგინა, რომ ქვექირავნობის წესს ადგენდა ხელშეკრულების 4.2. პუნქტი, თუმცა, არ იმსჯელა იმ გარემოებაზე, რომ მესაკუთრემ ქვექირავნობაზე უარი განაცხადა, გარდა ამისა, ის არც ფართს და არც გასაღებს არ იბარებდა, რის გამოც მას აღარ უნდა დაეკისრებინა კასატორისათვის ქირავნობის თანხა. სწორედ მესაკუთრის მხრიდან ნაკლის გამოუსწორებლობა გამორიცხავდა 5.2. პუნქტის საფუძველზე ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტისა და ჯარიმის დაკისრების შესაძლებლობას. სწორედ ამ მიზნით ითხოვდა კასატორი ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე შეთანხმების მიღწევას, რაც 6.2. პუნქტის დებულებიდან გამომდინარე, მას ჯარიმის გადახდის ვალდებულებისაგან გაათავისუფლებდა. ქვემდგომმა სასამართლოებმა სამართლიანად დაადგინეს ის გარემოება, რომ ქირავნობა 2014 წლის 15 აპრილს შეწყდა, თუმცა, არასწორად არ გაიზიარეს ნივთის ნაკლოვანების თაობაზე მესაკუთრის პასუხისმგებლობის საკითხი. სწორედ ეს გარემოებები (საგნის ნაკლი, ამ ნაკლოვანების გამოუსწორებლობა და საგნით სარგებლობის შეუძლებლობა, ქვექირავნობაზე უარის თქმა, მიღება-ჩაბარების გაჭიანურება და სხვა) წარმოადგენდა გადახდილი ქირის დაბრუნების (როგორც ხელშეკრულების შეუსრულებლობით გამოწვეული ზიანის) თაობაზე შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილების, ხოლო ქირის დავალიანებისა და ჯარიმის დაკისრების თაობაზე თავდაპირველი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველს. გარდა ამისა, ქირავნობის საგანი კასატორს 2013 წლის 28 ნოემბერს გადაეცა, შესაბამისად, სახელშეკრულებო ურთიერთობა ფაქტობრივად ამ დროს დაიწყო და გამქირავებელმა შეწყვიტა 2014 წლის 15 აპრილს. ამის შემდგომ დამქირავებელს ხელშეკრულების საგნით აღარ უსარგებლია, შესაბამისად, სასამართლოს ლოგიკის გაზიარების შემთხვევაშიც კი, დგინდება, რომ ქირის გადახდის ვალდებულება კასატორს 15 აპრილამდე უნდა დაკისრებოდა.

1.3. საკასაციო პალატის შეფასებები და სამართლებრივი დასკვნები:

საკასაციო სასამართლო უარყოფს კასატორის პრეტენზიებს და მიიჩნევს, რომ მათი ანალიზი არ იძლევა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმების სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-ე-394-ე მუხლებით გათვალისწინებულ რომელიმე წინაპირობას, ამასთან, პალატა განმარტავს შემდეგს:

1.3.1. წინამდებარე დავა სახელშეკრულებო ურთიერთობიდან, კერძოდ კი _ ქირავნობის სამართლებრივი ურთიერთობიდან გამომდინარეობს, რომლის ფარგლებშიც თავდაპირველი მოსარჩელე აცხადებს, რომ დამქირავებელმა დაარღვია ქირის გადახდის წესი და არსებობს მისთვის დავალიანების, ასევე, ქირავნობის ხელშეკრულებით განსაზღვრული მოთხოვნის უზრუნველყოფის ვალდებულებით-სამართლებრივი სანქციის _ პირგასამტეხლოს დაკისრების საფუძველი. ამ განჩინების სამოტივაციო ნაწილის 1.1.1.; 1.1.2.; 1.1.6.; 1.1.7.; 1.1.8. პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, სასამართლო მიიჩნევს, რომ თავდაპირველი სარჩელის მოთხოვნა იურიდიულად გამართლებულია თანახმად სამოქალაქო კოდექსის 531-ე (ქირავნობის ხელშეკრულებით გამქირავებელი მოვალეა დამქირავებელს სარგებლობაში გადასცეს ნივთი განსაზღვრული ვადით. დამქირავებელი მოვალეა გამქირავებელს გადაუხადოს დათქმული ქირა) და 417-ე მუხლებისა (პირგასამტეხლო – მხარეთა შეთანხმებით განსაზღვრული ფულადი თანხა – მოვალემ უნდა გადაიხადოს ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულებისათვის).

1.3.2. კასატორი გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასკვნას თავდაპირველი სარჩელის საფუძვლიანობის თაობაზე უპირისპირებს იმას, რომ მას გადაეცა ნაკლის მქონე ნივთი, შესაბამისად, ამ ნაკლის გამო ხელი შეეშალა ქირავნობის საგნით სარგებლობაში და მოითხოვს არა მხოლოდ ქირის/პირგასამტეხლოს დაკისრების თაობაზე მოთხოვნის უარყოფას, არამედ, მის მიერ გადახდილი თანხისა და სარემონტო სამუშაოებზე გაწეული ხარჯების გამქირავებლისათვის დაკისრებას. საკასაციო პალატა არ იზიარებს კასატორის პრეტენზიას ნივთის ნაკლის თაობაზე და განმარტავს, რომ დამქირავებლის უფლებადამცავ დანაწესთაგან უმნიშვნელოვანესს წარმოადგენს სამოქალაქო კოდექსის 532-ე-535-ე მუხლები, რომლებიც ადგენენ ხელშეკრულების მიზნის მიღწევის გამქირავებლისაგან ხელშეწყობის ვალდებულებას, კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსის 532-ე მუხლი წარმოადგენს ქირავნობის ურთიერთობის- შეიძლება ითქვას, გენერალურ დათქმას, რომ გამქირავებელმა უზრუნველყოს ხელშეკრულების საგნის მდგომარეობის იმგვარი შენარჩუნება, რომ დამქირავებელმა შეძლოს საკუთარი მიზნების განხორციელება _ ნივთის დანიშნულებისამებრ გამოყენება. ხსენებული ნორმა გაცილებით ფართოა და თავის თავში მოიცავს უფლებრივად და/ან ნივთობრივად უნაკლო ნივთის დამქირავებლისათვის გადაცემასაც. საკასაციო საჩივრის შესწავლით ირკვევა, რომ დამქირავებელი ნივთს მიიჩნევდა ნივთობრივი ნაკლის მქონედ და ამ გარემოებას უკავშირებს იმას, რომ მან მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმებამდე განახორციელა გარკვეული სამუშაოები, თუმცა, ნიშანდობლივია, რომ ამ სამუშაოების ღირებულებას არ ითხოვს, უფრო მეტიც, ნივთობრივ ნაკლად მხარე განიხილავს ნარგავების არსებობით გამოწვეულ ხილვადობის შემცირებას, ავტოსადგომის მოწყობის შეუძლებლობას, სარეკლამო ბანერის განთავსებისა და პანდუსის მოწყობის თაობაზე მეზობლების წინააღმდეგობას და მიიჩნევს, რომ ამ საკითხების მოგვარება ევალებოდა გამქირავებელს. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ სამოქალაქო კოდექსის 535-ე მუხლი ადგენს ნივთობრივი ნაკლის ცნებას, რომლის მიხედვითაც გაქირავებული ნივთი ნივთობრივად უნაკლოა, თუ მას აქვს დათქმული თვისებები. თუ ეს თვისებები არ არის დათქმული, მაშინ გაქირავებული ნივთი მიიჩნევა უნაკლოდ, თუ იგი ვარგისია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობისათვის ან ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის. ნორმის დისპოზიციიდან გამომდინარე, შეიძლება ითქვას, რომ კანონი ერთმანეთისაგან მიჯნავს ორ შემთხვევას: ა) როდესაც ნივთის მდგომარეობა ხელშეკრულებითაა შეთანხმებული; ბ) ამგვარი დათქმის არარსებობის პირობებში, ნივთი გამოსადეგია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობისათვის ან ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის. როგორც პირველი, ისე _ მეორე საკითხი უკავშირდება შემთხვევას, როდესაც ნაკლი მომდინარეობს თავად ხელშეკრულების საგნიდან და არა გარე ფაქტორებიდან. მოცემულ შემთხვევაში, დადგენილია და კასატორი სადავოდ არ ხდის იმ გარემოებას, რომ ფართის გადაცემისას მან გააფორმა მიღება-ჩაბარების აქტი და პრეტენზია ნივთის ნაკლზე არ განუცხადებია. თუკი კასატორის მიერ მოხმობილ გარემოებებს (გარე ფაქტორები) მივიჩნევდით ნივთობრივ ნაკლად, ფაქტია, რომ სამოქალაქო კოდექსის 538-ე მუხლის თანახმად (თუ ხელშეკრულების დადებისას დამქირავებლისთვის ცნობილია ნივთის ნაკლი და იგი არ განაცხადებს პრეტენზიას ამის გამო, მაშინ მას არ წარმოეშობა 536-ე მუხლით გათვალისწინებული უფლება), მან დაკარგა ამავე კოდექსის 536.1 მუხლით გათვალისწინებული შედავების უფლება (თუ გაქირავებულ ნივთს აღმოაჩნდება ნაკლი, მაშინ დამქირავებელს ქირა შეუმცირდება იმ ოდენობით, რა ოდენობითაც შემცირდა ნივთის ვარგისიანობა ნაკლის გამო. ნაკლის გამოსწორებისას ეს უფლება ძალას კარგავს. უმნიშვნელო ნაკლი მხედველობაში არ მიიღება), რაც იმას მოწმობს, რომ მათ შორის, გადახდილი ქირის დაბრუნების ნაწილში შეგებებული სარჩელი სწორად არ იქნა დაკმაყოფილებული. უფრო მეტიც, უნდა აღინიშნოს, რომ ნარგავები, მათი ბუნებრივი მდგომარეობიდან გამომდინარე, ადვილად აღქმადი საგნებია და დამქირავებელს ამ ნარგავების ზემოქმედების ფაქტის გათვალისწინება ჯერ კიდევ ხელშეკრულების დადებამდე შეეძლო. რაც შეეხება სხვა გარემოებებს, პალატა მიიჩნევს, რომ ვერც ხსენებული გახდება ნივთის ნაკლის მქონედ მიჩნევის წინაპირობა, რადგანაც, როგორც პანდუსის, ისე _ სარეკლამო აბრის განთავსება, ქვეყანაში მოქმედი წესების შესაბამისად, ადმინისტრაციული ორგანოს თანხმობაზეა დამოკიდებული და რეგულირდება „მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის დადგენილებით, გარდა ამისა, თუკი ადგილი აქვს ხელშეშლას ან გარკვეული ქმედება საჭიროებს მესამე პირთა თანხმობას, იგი არ შეიძლება ნივთის ნაკლად იქნას მიჩნეული. ამ მხრივ მხარე აპელირებს ხელშეკრულების 2.1.2. პუნქტზე, თუმცა, თუკი ხელშეკრულების ამ დებულებას განვმარტავთ იმგვარად, რომ გამქირავებელმა იკისრა მესამე პირებისაგან ამა თუ იმ ქმედებაზე თანხმობის მიღების ვალდებულება, ამგვარი პირობა, სამოქალაქო კოდექსის 91-ე მუხლის საფუძველზე, ბათილად ჩაითვლება, რამდენადაც ბათილია პირობა, რომელიც ეწინააღმდეგება კანონის მოთხოვნებს ან ზნეობის ნორმებს, ანდა შეუძლებელია მისი შესრულება. სწორედ იმ გარემოებიდან გამომდინარე, რომ ნივთის მიღებისას დამქირავებელს ამ ნივთიდან მომდინარე ნაკლზე არ განუცხადებია პრეტენზია, გაზიარებული ვერ იქნება მისი განმარტება იმის თაობაზე, რომ წინასარემონტო, მოსამზადებელი სამუშაოების წარმოების ფაქტი ადასტურებს ნივთის ნაკლს, რაც მას მოთხოვნის უფლებას წარმოუშობდა. საკასაციო პალატა დაუსაბუთებლად მიიჩნევს კასატორის იმ პრეტენზიასაც, რომ გამქირავებელმა არ მისცა მას ფართის ქვექირავნობით გაცემის შესაძლებლობა, რასაც მოჰყვა ზიანი. ამ მხრივ მხედველობაშია მისაღები გასაჩივრებული გადაწყვეტილების მითითება ხელშეკრულების 4.2. პუნქტზე, რომლითაც განსაზღვრულია ფართის მთლიანად ან ნაწილობრივ ქვექირავნობით გაცემის წესი. სააპელაციო სასამართლომ მოცემულ შემთხვევაში სწორად დაადგინა, რომ ხელშეკრულებით პირდაპირ გათვალისწინებული მიზნით სარგებლობისათვის ფართის ქვექირავნობით გაცემა არ საჭიროებდა გამქირავებლის თანხმობას, არამედ, ასეთი თანხმობა გაიცემოდა იმ შემთხვევაში, თუ ქვემოქირავნეს ფართის გამოყენება ენდომებოდა ხელშეკრულების 4.2 პუნქტით გაუთვალისწინებელი მიზნებისათვის. გარდა ამისა, დამქირავებელს პოტენციური ქვემოქირავნე არ წარუდგენია მესაკუთრისათვის, რის შესაბამისადაც არც ამ უკანასკნელს განუცხადებია რაიმე თანხმობა ან უარი. ამ მხრივ კასატორი მიუთითებს საქმეში არსებულ მტკიცებულებებზე, თუმცა, არც ერთი მათგანის ანალიზი არ აქარწყლებს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ხსენებულ დასკვნას. საკასაციო პალატა დამატებით განმარტავს, რომ სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობა აგებულია რა შეჯიბრებითობის პრინციპზე, იგი ავალდებულებს ფაქტის მიმთითებელ მხარეს დაამტკიცოს მისი მტკიცების საგანში შემავალი გარემოებები და წარადგინოს განკუთვნადი მტკიცებულებები, სხვა შემთხვევაში ეს ფაქტები დადასტურებულად ვერ ჩაითვლება (იხ. სსსკ-ის მე-4 და 102-ე მუხლები). ამდენად, ნივთობრივი ნაკლის თაობაზე კასატორის მიერ გამოთქმული პრეტენზიები ფაქტობრივ საფუძვლიანობასაა მოკლებული და ვერ გამორიცხავს ქირის/პირგასამტეხლოს დაკისრების თაობაზე სარჩელს.

1.3.3. საკასაციო პალატა სრულად იზიარებს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების შეფასებას ნივთზე გაწეული აუცილებელი ხარჯების საკითხის თაობაზე და მიიჩნევს, რომ ქვემდგომმა სასამართლომ სწორად იხელმძღვანელა საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ დადგენილი ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკით (იხ. სუსგ #ას-444-419-2014, 02.02.2015წ.). ხაზი უნდა გაესვას იმას, რომ ნივთზე გაწეული აუცილებელი ხარჯების საკითხის დადებითად გადასაწყვეტად სახეზე უნდა იყოს ნივთობრივი ნაკლი და გამქირავებელი უნდა იმყოფებოდეს ნაკლის გამოსწორების ვადის გადაცილებაში, ან დამქირავებლის მიერ არაუფლებამოსილი შესრულების ფარგლებში განხორციელებული აუცილებელი შესრულება უნდა შეებამებოდეს დაინტერესებული პირის (მეპატრონის) ინტერესსა და ნებას. სწორედ ამ გარემოებათა ერთობლიობა იძლევა მოთხოვნის დამფუძნებელი ნორმების _ სამოქალაქო კოდექსის 537.2 და 973-ე მუხლების შემადგენლობას. პროცესუალური თვალსაზრისით კი, მტკიცების საგანში შემავალი ფაქტების დადასტურება მოთხოვნის წარმდგენს ეკისრება. ამ მხრივ სააპელაციო პალატამ დაადგინა, რომ შეგებებულმა მოსარჩელემ ვერ დაამტკიცა ფართის გადაცემის დროისათვის გაუმჯობესებათა შენარჩუნების ფაქტი. მართალია, სასამართლო დაეყრდნო მოწინააღმდეგე მხარის მიერ წარდგენილ მტკიცებულებას, რომელსაც აკრიტიკებს კასატორი, თუმცა, ამ მტკიცებულების არსებობა საკითხის გადაწყვეტისათვის არაარსებითია, რადგანაც სწორედ კასატორს ეკისრებოდა ნივთის დაბრუნების დროისათვის გაუმჯობესებათა შენარჩუნების დადასტურება, რომელიც სარწმუნო მტკიცებულებაზე უნდა დაემყარებინა, მხოლოდ ის გარემოება, რომ სარემონტო სამუშაოების წარმოება არ უარუყვია გამქირავებელს (ასევე რომც მივიჩნიოთ, რომ მან ხელშეკრულების შესაბამისად, თანხმობა გასცა სარემონტო სამუშაოების წარმოებაზე და ეს სამუშაოები შედიოდა მის ინტერესებში), თუკი არ დადგინდა მათი შენარჩუნების ფაქტი, მოთხოვნის დაკმაყოფილების საფუძველი ვერ გახდება (დამატებით იხ. სამოტივაციო ნაწილის 1.1.4. პუნქტი).

1.3.4. იმ გარემოებათა გათვალისწინებით, რომ: ა) დამქირავებელმა ვერ დაამტკიცა ქირავნობის საგნით სარგებლობის შეუძლებლობის ფაქტი; ბ) მას გააჩნდა ქირის დავალინება (რაც წარმოუშობდა გამქირავებელს ხელშეკრულების 5.4. პუნქტით გათვალისწინებულ ხელშეკრულების შეწყვეტის უფლებას); გ) ხელშეკრულება შეწყდა 2014 წლის 15 აპრილს, ამასთან, პირგასამტეხლო შეთანხმებული იყო კანონით დადგენილი ფორმით, პალატა მიიჩნევს, რომ ქვემდგომი სასამართლოების დასკვნა თავდაპირველი სარჩელის საფუძვლიანობის თაობაზე დასაბუთებულია, კერძოდ, ამ განჩინების სამოტივაციო ნაწილის 1.1.2.; 1.1.7.-1.1.8. პუნქტებში მითითებული გარემოებებიდან გამომდინარე, დასაბუთებულია გამქირავებლის პრეტენზია 2014 წლის მარტისა და აპრილის ქირის, მათი გადაუხდელობის გამო პირგასამტეხლოს, ბოლო თვის ქირის _ 1 800 აშშ დოლარისა და ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტისათვის სამი თვის ქირის _ 3 225 აშშ დოლარის დაკისრების თაობაზე. რაც შეეხება კასატორის პოზიციას, რომ მან თავად შეწყვიტა ხელშეკრულება ნივთის ნაკლის გამო, ხოლო მოწინააღმდეგე მხარე აჭიანურებდა ფართის მიღებას, მას არ იზიარებს პალატა იმ საფუძლიდან გამომდინარე, რომ ნივთის ნაკლის არსებობა დამქირავებელმა ვერ დაადასტურა, ხოლო ხელშეკრულების შეწყვეტის ფაქტი მხარეს სადავოდ არ გაუხდია.

1.4. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების სამართლებრივი დასაბუთება:

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არსებითად სწორია და მის წინააღმდეგ დასაბუთებული შედავება კასატორს არ წარმოუდგენია, ამდენად, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლის თანახმად, პალატა უცვლელად ტოვებს მას.

2. სასამართლო ხარჯები:

რადგანაც წინამდებარე განჩინებით კასატორის მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა, არ არსებობს პროცესის ხარჯების მხარეთა შორის განაწილების სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლით განსაზღვრული წინაპირობები, ხოლო, ამავე კოდექსის 55-ე მუხლის შესაბამისად, კასატორის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი უნდა დარჩეს ბიუჯეტში.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე, 55-ე, 410-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. შპს „რ-ის“ საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს.

2. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 25 ოქტომბრის გადაწყვეტილება დარჩეს უცვლელად.

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ბ. ალავიძე

მოსამართლეები: ე. გასიტაშვილი

ზ. ძლიერიშვილი